浅谈《民法典》中关于“居住权”的相关规定

我国《民法典》的创新之处之一，在于增加了“居住权”这一新型的用益物权，并在物权编以专章规定了居住权制度。该规定位于民法典第十四章，自第366条至第371条。

相关规定：

第十四章 居住权

第三百六十六条　【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

    第三百六十七条　【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条　【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条　【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条　【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条　【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

一、从形式上看，居住权与房屋租赁权存在相似之处，但二者实际上存在明显区别。

1、居住权为一种独立的用益物权，租赁权则属于债权。居住权具有物权对世性、绝对性、直接支配性等所有特征，居住权人对房屋可以进行专属的、排他的利用，从根本上有效地保障居住权的稳定与安全。而作为债权的租赁权则具有相对性，租赁权人的权利义务受制于与债务人的预先约定，同时也只能对抗特定的债务人。

2、居住权必须以登记为要件，自登记时才设立，未登记的，不发生设定居住权的效力。而租赁权本质上是一种债权，是否登记一般并不影响租赁关系的成立。

3、取得租赁权，是以支付租金为条件，而居住权原则上是无偿的。

4、居住权的设定期限没有限制，而租赁期限则最长不超过20年。

根据《民法典》的规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。”这就使居住权人有了更为稳定的居住利益。在居住权的期限内，如果没有法定或约定的事由，不但房屋的所有权人不能要求居住权人搬离，即使该房屋被卖掉或者被继承，购买或者继承取得该房屋的人也不能要求居住权人搬离。

一、保护弱势群体的倾向与态度更加肯定。

1、老年人生活方面

（1）解决同居老人需求，即使房屋作为遗产留给子女，同居老伴仍然可以有宅可居。

（2）以房养老：房屋出卖、抵押给金融机构，而自己尚可居住至寿终。

2. 婚姻财产方面

（1）婚前房产，签订婚前财产协议约定对方可享有居住权，以减少婚姻破裂时的析产纠纷。

（2）离婚纠纷，离婚时为生活有困难的一方提供帮助，不至于让其无家可归。

3. 遗产继承方面

若既想子女获得房屋所有权，又希望能让生前对自己尽心尽力照顾的亲戚、保姆继续居住，设立居住权可使二者得到兼顾。

三、居住权人“三不可”

居住权的设立不代表居住权人能毫无限制、不加条件地享受占有、使用房屋的权利。

1.不可只凭一纸合同或默认习惯设立。居住权的设立采用登记生效主义，通过合同或其他合法意定方式产生居住权依据后，当事人需遵循公示公信原则，履行登记手续，否则居住权并未设立，不可享有更不可对抗善意第三人。哪怕在涉案房屋中居住多年，仍然不会只凭时效取得居住权。

2.不可转让、不可继承。居住权从源头上讲其实是役权的一种，属于一种人役权，具有人身性。它保障的是特定人在特定住宅居住的权利，是房屋所有权人基于一种特定关系而自愿设立的，若可以转让或继承，难免改变或不符设权人的初衷。

3.不可用于出资、出租等获取利益的活动。分析居住权的权能内容（占有、使用）可知，取得居住权仅能基于“生活需要”与“居住目的”，原则上不能将其出资、出租等来获取收益。

值得注意的是，尽管居住权制度在《民法典》中被首次规定，为今后相关案件的审理提供了法律依据，也限缩了裁判者自由裁量的范围，有利于矛盾纠纷化解，但关于居住权的许多问题还需要进一步明确。比如：新设居住权的房子落户权益、入学权益的归属；居住权与抵押权、担保物权等权利的冲突；居住权是否能够分割分享、撤销等；这些问题均是居住权目前设立过程中的未尽事宜。而且，居住权的相关问题往往争议复杂，关涉人民群众的基本生活，在具体案件的审理中，必须慎之又慎，有必要通过法律解释和漏洞填补等方法，实现法律推理逻辑和个案公平正义的平衡。